De huizenprijzen zijn in het grootste deel van Spanje scherp gestegen, maar zullen zich nu in een langzamer tempo voortzetten
Inhoud
- Ondanks de stijgende rente blijven de Spaanse huizenprijzen stijgen
- Een veerkrachtige vraag naar vastgoed
- Het aanbod groeit al enkele jaren te langzaam
- De Spaanse vastgoedmarkt is ook minder oververhit geraakt tijdens de pandemie
- Wij verwachten dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen, zij het in een langzamer tempo
Ondanks de stijgende rente blijven de Spaanse huizenprijzen stijgen
Volgens cijfers van Eurostat stegen de Spaanse huizenprijzen in september met 2,1% op kwartaalbasis, ruim boven een kwartaalgroei van 0,1% in de eurozone. In verschillende landen van de eurozone, waaronder Duitsland, Frankrijk en Nederland, daalden de huizenprijzen in het tweede kwartaal opnieuw op kwartaalbasis. Zoals de onderstaande grafiek laat zien, stegen de Spaanse vastgoedprijzen jaar-op-jaar met 3,7%, terwijl ze in de eurozone daalden ze met gemiddeld 1,7%. Ondanks de scherpe stijging van de hypotheekrente blijven de Spaanse huizenprijzen dus groeien en houden ze veel beter stand dan in de rest van de eurozone.
Fig. De jaar-op-jaar ontwikkeling van de huizenprijzen in de grootste economieën van de eurozone in het tweede kwartaal
Een veerkrachtige vraag naar vastgoed
In Spanje zijn de stijgende rentetarieven op hypothecaire leningen een tegenwind voor de vastgoedmarkt. Volgens gegevens van de Spaanse statistische dienst INE was het aantal verstrekte hypotheekleningen in juli 2023 18,6% lager dan in dezelfde maand vorig jaar. Ook het aantal transacties koelde aanzienlijk af en lag in juli 10,1% lager dan een jaar geleden. Toch is de neergang niet zo sterk als in andere landen. Er zijn verschillende elementen die de Spaanse vastgoedmarkt onderscheiden van andere vastgoedmarkten in de eurozone. De eerste onderscheidende factor is de veerkrachtige vraag.
Er zijn verschillende factoren die de vraag naar woningen ondersteunen. Het aantal Spaanse huishoudens groeit sterk, mede door immigratie. Daarnaast wordt de vastgoedmarkt ook ondersteund door een sterkere economische groei dan gemiddeld in de eurozone. Volgens onze prognoses zal de Spaanse economie in 2023 met 2,5% groeien, vergeleken met slechts 0,5% gemiddelde groei in de eurozone. De veerkrachtigere economie heeft ook het werkloosheidscijfer meer doen dalen dan in de rest van de eurozone, ook al ligt het nog steeds boven het gemiddelde van de regio. Een combinatie van een hogere nominale loongroei en een lagere inflatie heeft er ook voor gezorgd dat de reële loongroei weer positief is geworden, waarbij de Spaanse huishoudens momenteel aan koopkracht winnen. Deze krappe arbeidsmarkt en het aantrekken van de loongroei verbeteren het bruto beschikbaar inkomen. Veel gezinnen hebben tijdens de pandemie aanzienlijke spaargelden kunnen opbouwen, die ze nu gebruiken om een huis te kopen.
Ten slotte zorgt de sterke buitenlandse vraag naar Spaans onroerend goed voor extra opwaartse druk op de huizenprijzen. Tijdens de pandemie was deze buitenlandse vraag door reisbeperkingen volledig verdwenen, maar is nu weer volledig terug. Het verklaart waarom de huizenprijsgroei in toeristische regio’s zoals de Balearen, de Canarische Eilanden en het Middellandse Zeegebied boven het nationale gemiddelde ligt. Met het sterke herstel van het toerisme na de pandemie houden ook steeds meer eigenaren hun eigendommen vrij voor verhuur aan toeristen, waardoor er extra krapte in het vastgoed ontstaat.
Bron: Eurostatmarkt.
Het aanbod groeit al jaren te langzaam
Wanneer de groeiende vraag wordt gecompenseerd door een groeiend aanbod, tempert dit de prijsstijgingen – maar in Spanje is de aanbodgroei onvoldoende om aan de groeiende vraag te voldoen. De nettogroei van huishoudens is veel hoger dan de netto aanbodgroei, waardoor schaarste ontstaat en opwaartse druk op de huizenprijzen wordt uitgeoefend. Dit is geen recent fenomeen; de groei van het Spaanse aanbod groeit al enkele jaren te langzaam om de vraag bij te houden. De daling van de buitenlandse vraag tijdens de pandemie en de toename van erfenissen als gevolg van het grote aantal dodelijke slachtoffers door Covid-19 hebben de druk tijdens de pandemie enigszins weggenomen.
Het aantal projecten begon tijdens de pandemie te dalen als gevolg van beperkingen, en het aantal ontwikkelingen werd later verder vertraagd door sterk gestegen rentetarieven en hogere prijzen van bouwmaterialen. Op de korte termijn hoeven we geen impuls te verwachten van lagere rentetarieven of lagere prijzen voor bouwmaterialen. Uit de communicatie van de Europese Centrale Bank (ECB) blijkt duidelijk dat zij de rente lange tijd op dit hoge niveau wil houden. Wij verwachten dat de rente pas na de zomer van 2024 weer zal worden verlaagd. Ook bouwen zal duur blijven. Hoewel de prijsontwikkeling van de meeste bouwmaterialen het afgelopen jaar enigszins is afgekoeld, zullen de bouwkosten hoger blijven dan vóór de pandemie.
De Spaanse vastgoedmarkt is ook minder oververhit geraakt tijdens de pandemie
Deze combinatie van een veerkrachtige vraag en een te langzaam groeiend aanbod oefent opwaartse druk uit op de huizenprijzen. Een andere onderscheidende factor is dat de Spaanse huizenprijzen tijdens de pandemie minder zijn gestegen dan in andere landen van de eurozone, wat nu waarschijnlijk zal leiden tot een bescheidener neergang in vergelijking met landen waar de vastgoedmarkt meer oververhit was.
Ondanks verdere prijsstijgingen schat de ECB de overwaardering op de Spaanse huizenmarkt nog steeds lager in dan die in de meeste andere grote economieën van de eurozone. De ECB maakt op kwartaalbasis schattingen van de overwaardering van de verschillende vastgoedmarkten in de eurozone op basis van verschillende methodieken en onderliggende parameters, zoals inkomensgroei en renteontwikkelingen. In het eerste kwartaal schatte de ECB de overwaardering van de Spaanse vastgoedmarkt op 10,3%, lager dan het gemiddelde in de eurozone van 12,8%. De overwaarderingsschatting is ook aanzienlijk lager dan de 19,8% in Nederland en 14,8% in Duitsland, waar de huizenprijzen al aanzienlijk zijn gecorrigeerd ten opzichte van hun piekniveaus. De Spaanse overwaardering is daarom nog steeds relatief laag vergeleken met andere landen.
Afb. Overwaarderingsraming van de ECB, eerste kwartaal 2023
Fig. Spaanse huizenprijsgroei, inclusief prognoses ING
Wouter Thierie
Economist
Disclaimer
This publication has been prepared by the Economic and Financial Analysis Division of ING Bank N.V. (“ING”) solely for information purposes without regard to any particular user's investment objectives, financial situation, or means. ING forms part of ING Group (being for this purpose ING Group N.V. and its subsidiary and affiliated companies). The information in the publication is not an investment recommendation and it is not investment, legal or tax advice or an offer or solicitation to purchase or sell any financial instrument. Reasonable care has been taken to ensure that this publication is not untrue or misleading when published, but ING does not represent that it is accurate or complete. ING does not accept any liability for any direct, indirect or consequential loss arising from any use of this publication. Unless otherwise stated, any views, forecasts, or estimates are solely those of the author(s), as of the date of the publication and are subject to change without notice. The distribution of this publication may be restricted by law or regulation in different jurisdictions and persons into whose possession this publication comes should inform themselves about, and observe, such restrictions. Copyright and database rights protection exists in this report and it may not be reproduced, distributed or published by any person for any purpose without the prior express consent of ING. All rights are reserved. ING Bank N.V. is authorised by the Dutch Central Bank and supervised by the European Central Bank (ECB), the Dutch Central Bank (DNB) and the Dutch Authority for the Financial Markets (AFM). ING Bank N.V. is incorporated in the Netherlands (Trade Register no. 33031431 Amsterdam). In the United Kingdom this information is approved and/or communicated by ING Bank N.V., London Branch. ING Bank N.V., London Branch is authorised by the Prudential Regulation Authority and is subject to regulation by the Financial Conduct Authority and limited regulation by the Prudential Regulation Authority. ING Bank N.V., London branch is registered in England (Registration number BR000341) at 8-10 Moorgate, London EC2 6DA. For US Investors: Any person wishing to discuss this report or effect transactions in any security discussed herein should contact ING Financial Markets LLC, which is a member of the NYSE, FINRA and SIPC and part of ING, and which has accepted responsibility for the distribution of this report in the United States under applicable requirements. Additional information is available on request. For more information about ING Group, please visit http://www.ing.com.
